ITBI e registro de imóveis: quanto custa e quem paga em São Luís?

Imposto e cartório podem pesar no bolso. Descubra os valores atualizados, quem é responsável por cada despesa e como evitar surpresas na compra do seu imóvel.

Evaldo Carvalho

⚖️ OAB/MA 19623

📌 1. Introdução

Comprar um imóvel envolve não só o preço negociado, mas também custas extras – as principais são o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e as despesas de registro no cartório. Muitos compradores não sabem quem deve pagar cada uma, quais os percentuais em São Luís, e acabam tendo surpresas na hora da escritura.

Neste guia, você vai aprender de forma clara: o que é ITBI, alíquota em São Luís, quem paga, como calcular, valores do cartório e ainda uma planilha prática. Como sou corretor e advogado, já vi casos de compradores que pagaram ITBI indevidamente ou deixaram de exigir que o vendedor arcasse com parte. Vamos evitar isso.

⚡ Dica de ouro: Inclua os custos de ITBI e registro no seu planejamento financeiro antes de fechar negócio. Eles podem representar até 5% a mais sobre o valor do imóvel.

🏛️ 2. O que é ITBI e quando incide?

ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis (compra e venda, permuta, doação, etc.). Incide sobre o valor do imóvel ou da operação. A base legal é a Lei Complementar 116/2003 e o Código Tributário Municipal de São Luís.

O imposto deve ser pago antes de registrar a escritura pública no cartório de imóveis. Sem o comprovante, o cartório não registra, e a propriedade não se transfere.

Exceções:

Imóvel adquirido para revenda (empresa) – pode ter isenção em alguns casos.
Permuta (troca) – incide apenas sobre a diferença de valores.

💰 3. Alíquota do ITBI em São Luís (valores atuais)

A alíquota geral em São Luís é de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel (ou o valor da transação, o que for maior). Essa alíquota está em vigor desde 2019, mas sempre confira no site da Semfaz (Secretaria Municipal de Finanças) se houve alteração.

Para imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) – Minha Casa Minha Vida: pode haver alíquota reduzida (0,5% sobre o valor do financiamento para algumas faixas de renda). Consulte seu agente bancário ou a prefeitura.

📌 Atenção: A alíquota pode ser alterada por lei municipal. Em São Luís, atualmente é 2% para compra e venda. Recomendo confirmar com a Semfaz antes de gerar a guia.

🧮 4. Como calcular o ITBI (exemplos práticos)

Fórmula: Valor do imóvel (ou valor da transação) × alíquota.

Mas cuidado: A prefeitura pode arbitrar um valor mínimo (valor venal de referência) para evitar subavaliação. Se o valor declarado for menor que esse valor venal, o ITBI incide sobre o valor venal.

Exemplo 1 – imóvel de R$ 250.000,00: ITBI = 250.000 × 2% = R$ 5.000,00.
Exemplo 2 – imóvel com valor venal R$ 300.000, mas comprado por R$ 270.000: ITBI sobre R$ 300.000 = R$ 6.000,00.
Exemplo 3 – financiamento Minha Casa Minha Vida (faixa 2): alíquota reduzida pode ser 0,5% sobre o valor financiado. Confirme no banco.

Onde consultar o valor venal em São Luís? No site da Semfaz – Secretaria Municipal de Finanças de São Luís. Você pode consultar por endereço ou Inscrição Imobiliária.

👥 5. Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

A regra geral é que o comprador é o contribuinte de direito. No entanto, nada impede que as partes acordem quem arcará com o imposto – é permitido por lei. Na prática de mercado, o comprador paga, porque o imposto incide sobre a transmissão a ele destinada.

Importante: Se houver acordo diverso (ex: vendedor pagar metade), deve estar expresso no contrato de compra e venda. A consequência se não pagar é clara: o cartório não registra a escritura, e a propriedade não se transfere.

✅ Exemplo de cláusula contratual: “O imposto ITBI será pago pelo comprador, ficando o vendedor isento de qualquer responsabilidade sobre este tributo.” Ou: “O ITBI será rateado 50% para cada parte.”

📜 6. Registro de imóveis: custas e emolumentos

Após a escritura pública no cartório de notas, é necessário registrar no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) para transferir a propriedade. Quem paga? Normalmente o comprador (costume), mas também pode ser negociado.

Valores (tabela do TJMA – atualizada): As custas são compostas por uma parte fixa + variável (percentual sobre o valor do imóvel). Aproximadamente:

Até R$ 35.000,00: cerca de R$ 400,00.
De R$ 35.000,01 a R$ 100.000,00: aproximadamente R$ 800,00 a R$ 1.200,00.
Acima de R$ 100.000,00: percentual crescente (entre 0,5% e 1% do valor). Ex: imóvel de R$ 500.000 pode ter custas de cerca de R$ 2.500,00.

Cartórios em São Luís: 1º, 2º e 3º Ofício de Registro de Imóveis. Cada um tem uma circunscrição. O comprador deve verificar no cartório competente (pela localização do imóvel) os valores exatos.

📊 7. Planilha prática (checklist de custos)

Abaixo, uma tabela resumida dos gastos extras além do preço do imóvel (valores aproximados para São Luís):

Despesa	Quem normalmente paga	Valor estimado (base São Luís)
ITBI	Comprador (ou dividido)	2% do valor do imóvel (ou valor venal)
Escritura pública (Cartório de Notas)	Comprador (ou dividido)	R$ 800 – R$ 2.000 (varia com o valor)
Registro no cartório de imóveis	Comprador	Tabela TJMA – até R$ 2.500 para imóvel de R$ 500 mil
Certidões (matrícula, débitos, etc.)	Comprador	R$ 100 – R$ 300
Taxa de avaliação (se financiamento)	Comprador	R$ 300 – R$ 800

Esses valores são aproximados e podem variar. Sempre solicite orçamento atualizado ao cartório e à prefeitura.

❓ 8. Perguntas frequentes (FAQ)

1. É obrigatório pagar ITBI mesmo se o imóvel for financiado?
Sim. O imposto incide sobre a transmissão, independentemente da forma de pagamento (à vista, financiado, permuta).

2. Posso pagar ITBI parcelado?
Em alguns municípios sim, em São Luís geralmente é à vista. Há exceções para programas habitacionais? Consulte a Semfaz.

3. Quem paga o registro do imóvel se for compra direta com construtora?
Normalmente o comprador paga, mas muitas construtoras oferecem o “registro incluso” – deve estar no contrato. Leia atentamente.

4. O ITBI incide sobre imóvel na planta (ainda não construído)?
Sim, sobre o valor do contrato de compra e venda, mas o pagamento pode ser exigido apenas no momento do registro (após entrega das chaves). Cuidado para não pagar antes.

5. Como obter a guia do ITBI em São Luís?
Acesse o portal da Semfaz (Secretaria Municipal de Finanças) > Serviços > ITBI – preencha os dados do imóvel e gere o DAE (Documento de Arrecadação). Ou busque atendimento presencial em uma unidade da Semfaz.

🎯 9. Conclusão e chamada para ação

O ITBI (2% em São Luís) e os custos de registro no cartório podem representar um acréscimo significativo no seu investimento. O comprador, em regra, é o responsável, mas tudo pode ser negociado no contrato. Antes de fechar negócio, planeje esses encargos.

Como corretor e advogado, posso simular os custos totais do seu negócio e até negociar no contrato quem arca com cada despesa. Se você está comprando um imóvel em São Luís e quer evitar surpresas, chame-me no WhatsApp.

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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.