Contrato de compra e venda: 5 cláusulas que você não pode ignorar

Um contrato mal escrito pode custar caro. Descubra as cláusulas essenciais que todo comprador e vendedor devem exigir antes de assinar.

Evaldo Carvalho

⚖️ OAB/MA 19623

📌 1. Introdução

O contrato de compra e venda é a lei entre as partes. Muitas pessoas assinam sem ler, confiando na palavra do vendedor ou da imobiliária. Depois surgem problemas: imóvel com dívidas, prazo de entrega descumprido, multas abusivas.

Um contrato mal redigido pode gerar prejuízos de dezenas de milhares de reais, ações judiciais e até a perda do negócio. Neste guia, você vai aprender as 5 cláusulas essenciais que não podem faltar – e o que evitar. Como corretor e advogado, já analisei dezenas de contratos problemáticos; vou mostrar o que realmente importa.

⚡ Dica de ouro: Nunca assine um contrato sem antes lê-lo por completo. Se tiver dúvidas, consulte um advogado imobiliário. O custo da revisão é insignificante perto do risco de uma cláusula perigosa.

📄 2. Cláusula 1 – Identificação correta das partes e do imóvel

Por que é essencial? Se houver erro no nome do vendedor (ex: falta o cônjuge), ou na matrícula, o contrato pode ser anulado ou o registro do imóvel bloqueado.

O que verificar:

🔹 Nome completo, RG, CPF, estado civil e regime de bens de ambos os contratantes.
🔹 Se o vendedor é casado, o cônjuge também deve assinar – independentemente do regime de bens (art. 1.647 do Código Civil).
🔹 Endereço exato do imóvel, área, número da matrícula e o cartório de registro de imóveis competente.

📌 Exemplo real de erro: Contrato assinado apenas pelo marido; o imóvel era comunhão universal. A esposa entrou na justiça e conseguiu anular a venda. O comprador perdeu o imóvel e teve de processar o vendedor para reaver o dinheiro.

Dica de segurança: Peça a matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias) e confira os dados antes de redigir o contrato.

💰 3. Cláusula 2 – Preço, forma de pagamento e condições

Esta cláusula define o valor do negócio e como o dinheiro será pago. É o coração do contrato.

Valor total – deve constar por extenso e numericamente, sem rasuras.
Entrada/sinal – valor, data de pagamento, forma (depósito identificado, transferência). Deixar claro que o sinal é “parte do preço”, não apenas uma reserva.
Parcelamento direto com o vendedor – número de parcelas, vencimento, local de pagamento, juros e multa por atraso (multa máxima 2%, juros de mora 1% ao mês – art. 406 do Código Civil).
Financiamento bancário – incluir cláusula que condiciona a venda à aprovação do crédito. Caso contrário, o comprador pode perder o sinal se o banco negar.

✅ Exemplo de redação segura:

“O comprador pagará R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de entrada até 10/04/2025. O saldo de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais) será pago por financiamento bancário a ser aprovado em até 60 dias. Se o financiamento não for aprovado por motivo alheio à vontade do comprador, o contrato será rescindido e o valor da entrada será devolvido integralmente em até 10 dias.”

Atenção: Evite cláusulas que deem ao vendedor o direito de cancelar a venda e reter 100% do sinal sem justa causa. Isso é abusivo (Súmula 543 do STJ).

🏠 4. Cláusula 3 – Responsabilidade por débitos (IPTU, condomínio, taxas)

O imóvel pode ter dívidas anteriores à venda. Se o contrato não especificar, o comprador pode ser cobrado – especialmente débitos de condomínio, que acompanham o imóvel por até 5 anos (Lei 8.245/91).

O que a cláusula deve garantir:

🔸 O vendedor declara que não há débitos de IPTU, água, luz, condomínio, ou que, se houver, serão quitados até a data da escritura.
🔸 As despesas do mês da venda serão rateadas proporcionalmente (ex: IPTU anual dividido por 12, condomínio rateado por dia).

📝 Sugestão de cláusula: “O vendedor se responsabiliza por todos os débitos de IPTU, condomínio, água e energia elétrica vencidos até a data da assinatura deste contrato. O comprador responderá pelos débitos que vencerem a partir da data da posse.”

Box de alerta: Se o vendedor mentir sobre débitos, o comprador pode exigir o pagamento judicialmente ou abater do saldo devido.

⚖️ 5. Cláusula 4 – Arrependimento e multas

Esta cláusula protege ambas as partes em caso de desistência.

Direito de arrependimento (CDC): Se o comprador for pessoa física e o vendedor for empresa, o comprador tem 7 dias para desistir (contados da assinatura), recebendo de volta todos os valores pagos, corrigidos.
Entre pessoas físicas (particular): Não há direito automático. Por isso, o contrato deve prever uma cláusula de “distrato”, com penalidades razoáveis.
Multa por descumprimento: Geralmente de 10% a 20% do valor do negócio para a parte que desistir sem justa causa. O ideal é que seja simétrica (mesmo percentual para comprador e vendedor).

✅ Modelo equilibrado: “Em caso de desistência do comprador após o prazo legal, o sinal será retido como multa compensatória. Se o vendedor desistir, devolverá o sinal em dobro.”

Importante: Multas superiores a 30% do valor do negócio são consideradas abusivas pela jurisprudência (salvo casos excepcionais).

🔑 6. Cláusula 5 – Vistoria, prazo de entrega das chaves e posse

Garantem que o comprador receba o imóvel no estado combinado e no prazo certo.

Vistoria (imóvel usado): O comprador tem direito de vistoriar o imóvel antes da assinatura da escritura. Inclua uma cláusula que permita a vistoria com 48h de antecedência.
Prazo de entrega das chaves e posse: Definir uma data certa (ex: “até 30 dias após a assinatura do contrato” ou “na data da escritura”).
Multa por atraso: Estipular valor diário (ex: 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, ou um valor fixo razoável).
Imóvel na planta: Prazo de entrega deve ser claro, com tolerância máxima de 180 dias (Lei 13.786/2018) e compensação por atraso.

📌 Exemplo prático: “O vendedor se obriga a entregar o imóvel desocupado e com as chaves na data da assinatura da escritura pública, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais) até a efetiva entrega.”

📌 7. Outras cláusulas importantes (resumo)

Foro: Definir a comarca onde serão resolvidas eventuais disputas (preferencialmente a comarca do imóvel).
Garantias contra vícios ocultos: Incluir cláusula de garantia mínima de 90 dias para imóveis usados (ex: infiltrações, problemas elétricos).
Procuração: Se alguém assinar em nome do vendedor, a procuração deve ser pública e específica para venda daquele imóvel.

❓ 8. Perguntas frequentes (FAQ)

1. Preciso de advogado para fazer um contrato de compra e venda?
Não é obrigatório, mas fortemente recomendado. Um erro simples pode inviabilizar o registro do imóvel.

2. Posso usar um modelo de contrato da internet?
Pode, mas modelos genéricos não consideram particularidades do imóvel (dívidas, regime de bens, financiamento). Muitos são incompletos. Prefira uma minuta revisada por profissional.

3. O contrato precisa ser registrado em cartório?
Não. Apenas a escritura pública de compra e venda (registrada no cartório de imóveis) transfere a propriedade. O contrato particular é válido entre as partes, mas não serve para registro.

4. O que é “contrato de gaveta”? Quais os riscos?
É um contrato não registrado. O comprador paga, mas o imóvel continua no nome do vendedor. Riscos: vendedor pode vender para outro, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, ou os herdeiros do vendedor podem contestar. Evite.

5. Como fazer o distrato (cancelamento do contrato) de forma segura?
É um novo documento onde as partes concordam em desfazer o negócio, definindo devolução de valores, multas, e quem arca com custas. O ideal é que o distrato seja assinado com as mesmas formalidades do contrato original.

🎯 9. Conclusão e chamada para ação

O contrato de compra e venda é o documento que pode garantir seu sonho ou se tornar um pesadelo jurídico. As 5 cláusulas que vimos são essenciais para qualquer negócio imobiliário seguro.

Como corretor e advogado, eu ofereço uma análise rápida de contratos – identifico cláusulas perigosas, erros de identificação, desequilíbrios e sugestões de melhoria. Já recebeu um contrato do vendedor ou da imobiliária? Envie para mim pelo WhatsApp antes de assinar.

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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.