ITBI, IPTU e compensações fiscais: guia completo para comprador e vendedor (São Luís/MA)

ITBI não pago, IPTU atrasado, compensações fiscais na compra e venda de imóveis. Saiba quem paga, prazos, multas e como regularizar sem surpresas.

Você vai comprar ou vender um imóvel e já ouviu falar em ITBI, IPTU, certidões negativas… mas não sabe exatamente quem paga o quê, quando pagar e o que acontece se houver atraso? Esses são os principais impostos que incidem sobre a transação imobiliária, e um erro pode inviabilizar o negócio ou gerar multas pesadas.

Eu sou Evaldo Carvalho, advogado OAB/MA 19623 especialista em direito imobiliário. Neste guia, vou explicar de forma clara e objetiva tudo sobre ITBI, IPTU e as compensações fiscais que você pode usar para reduzir custos. Ao final, você terá um checklist prático para não errar.

1. O que é ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto municipal, devido na transferência da propriedade de imóveis (compra e venda, dação em pagamento, permuta, etc.). A responsabilidade pelo pagamento é do comprador, mas na prática a negociação pode definir quem arca com o custo.

1.1. Alíquota em São Luís – MA

Em São Luís, a alíquota do ITBI é de 2% sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação (o que for maior). Alguns exemplos:

• Imóvel avaliado em R$ 300 mil → ITBI = R$ 6.000.
• Imóvel avaliado em R$ 500 mil → ITBI = R$ 10.000.

Consulte sempre a Secretaria Municipal de Finanças (SEMFAZ) para confirmar a alíquota e eventuais atualizações.

1.2. Prazo para pagamento do ITBI

O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. O prazo legal é de até 30 dias a contar da assinatura da escritura ou do contrato particular com força de título. Se ultrapassar, incidem:

• Multa de mora: 0,33% ao dia, limitada a 20% do valor do imposto.
• Juros de mora: Selic ou taxa referencial.
• Possível execução fiscal pela Prefeitura.

1.3. Como emitir a guia de ITBI em São Luís

Acesse o site da SEMFAZ – Prefeitura de São Luís (www.saoluis.ma.gov.br), procure por “ITBI” ou “DAM (Documento de Arrecadação Municipal)”. Informe os dados do imóvel (matrícula, endereço) e do comprador/vendedor. O sistema calcula automaticamente o valor. O pagamento pode ser feito em bancos credenciados ou pela internet.

1.4. Há isenção de ITBI?

Sim. A legislação municipal prevê isenção em alguns casos, como:

• Aquisição do primeiro imóvel residencial de até 70 m² (desde que o comprador não tenha outro imóvel).
• Transferência para cônjuge ou herdeiros (em inventário, união estável).
• Imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) – há redução parcial.

Consulte um advogado para verificar se seu caso se enquadra.

2. IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano

O IPTU é um imposto anual, também municipal, devido pelo proprietário do imóvel. Na compra e venda, a responsabilidade sobre débitos antigos é uma das principais fontes de conflito.

2.1. Quem paga o IPTU na transação?

Pela lei, o IPTU acompanha o imóvel. Isso significa que, se houver débitos de anos anteriores, o novo proprietário pode ser cobrado judicialmente, embora a dica seja: negocie no contrato que o vendedor se responsabiliza por todos os IPTUs vencidos até a data da escritura. No Maranhão, a prática é que o comprador não herda débitos, mas pode ter transtornos (como recusa de certidão negativa).

2.2. Certidão negativa de IPTU – por que é essencial?

Antes de comprar um imóvel, exija a Certidão Negativa de Débitos de IPTU emitida pela Prefeitura de São Luís. Sem ela, você não consegue:

• Registrar a escritura no cartório.
• Obter financiamento bancário (a CAIXA exige certidão negativa).
• Transferir a titularidade no cadastro municipal.

A certidão pode ser solicitada online no site da SEMFAZ (válida por 60 dias).

2.3. IPTU atrasado – como regularizar?

Se o vendedor deixou de pagar, ele deve quitar antes da venda. Caso isso não ocorra, o comprador pode descontar o valor do débito do preço ou exigir que o vendedor pague na data da escritura. A Prefeitura permite parcelamento do IPTU atrasado em até 60 meses, com juros e multa.

3. Compensações fiscais na compra e venda de imóveis

Você sabia que é possível usar impostos pagos para abater valores devidos em outra operação? As principais compensações são:

3.1. Compensação de ITBI com IPTU

Algumas prefeituras (incluindo São Luís) permitem que o comprador utilize créditos de IPTU (ex: pagamento a maior em anos anteriores) para abater o ITBI devido. Verifique no site da SEMFAZ a opção “compensação”.

3.2. Compensação de ITBI quando o imóvel for vendido dentro de um ano

Se você comprar um imóvel e revendê‑lo em até 12 meses, pode pedir a restituição do ITBI pago na primeira compra (desde que não tenha usado o imóvel). Há um procedimento específico junto à Secretaria da Fazenda.

3.3. Compensação de ganho de capital com ITBI

Na venda de imóvel, incide Imposto de Renda sobre o ganho de capital (15% sobre a diferença entre valor de venda e custo de aquisição). Se você pagou ITBI na compra, esse valor pode ser abatido do ganho de capital, reduzindo o IR devido.

3.4. Compensação de ITBI com débitos de IPTU do vendedor

É possível, na negociação, que o comprador pague o ITBI e, em contrapartida, o vendedor arque com o IPTU atrasado – configurando uma compensação privada. Coloque essa cláusula no contrato de compra e venda para evitar surpresas.

4. Checklist definitivo para não errar no ITBI e IPTU

Use esta lista antes de fechar qualquer negócio imobiliário:

5. Erros comuns sobre ITBI e IPTU (e como evitá‑los)

• Erro 1: Acreditar que o ITBI é sempre do vendedor → na lei, é do comprador. Negocie e coloque no contrato quem arca com o custo.
• Erro 2: Deixar para pagar o ITBI depois de registrar a escritura → o cartório exige comprovante de pagamento. Sem ele, o registro não sai.
• Erro 3: Ignorar o IPTU atrasado “porque o vendedor prometeu pagar depois” → o imóvel pode ficar com certidão negativa, impedindo financiamento e venda futura.
• Erro 4: Não pedir certidão negativa de débitos municipais atualizada → a de 60 dias pode expirar; sempre verifique a data.
• Erro 5: Não aproveitar compensações fiscais → você pode pagar menos impostos se fizer a compensação corretamente.

6. Perguntas frequentes (FAQ)

1. O ITBI incide sobre o valor venal ou o valor de venda?
Sobre o maior entre o valor venal (avaliado pela Prefeitura) e o valor declarado na transação. Se o valor de venda for menor que o venal, o imposto é calculado sobre o venal.

2. Posso parcelar o ITBI?
Em São Luís, o ITBI é devido à vista. Não há parcelamento oficial, mas você pode negociar o pagamento em até 2 parcelas? Verifique no site da SEMFAZ – geralmente é à vista. Para valores altos, consulte a Prefeitura sobre eventual parcelamento extraordinário.

3. Como saber se há débitos de IPTU escondidos?
Exija do vendedor a certidão negativa de IPTU. Você também pode consultar diretamente no site da SEMFAZ, informando a inscrição imobiliária.

4. Comprei um imóvel e depois descobri IPTU atrasado do antigo dono. O que fazer?
Se o contrato não previu a responsabilidade do vendedor, você pode ter que pagar para regularizar. Depois, pode cobrar do vendedor judicialmente. Evite isso – inclua uma cláusula que transfira a obrigação para ele.

5. Vou herdar um imóvel. Preciso pagar ITBI?
Não. ITBI incide sobre transmissão onerosa (compra e venda). Herança paga ITCMD (imposto estadual). Já o IPTU continua devido normalmente após o inventário.

7. Conclusão: regularize seus impostos imobiliários e evite dores de cabeça

ITBI e IPTU são os dois impostos mais frequentes na vida de quem compra, vende ou possui um imóvel. Conhecer as regras, prazos e possibilidades de compensação pode economizar muito dinheiro e evitar disputas judiciais.

Se você tem dúvidas sobre o ITBI ou IPTU do seu imóvel, ou precisa de ajuda para emitir certidões, calcular o imposto ou negociar débitos, entre em contato. Ofereço uma consulta inicial gratuita pelo WhatsApp.

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Evaldo Carvalho – Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região metropolitana. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.

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