Evaldo Carvalho

Perder um ente querido já é difícil. A burocracia do inventário não precisa ser mais um motivo de dor de cabeça. Muitos herdeiros ficam perdidos: judicial ou extrajudicial? Quanto custa? Como vender o imóvel herdado?

Sou Evaldo Carvalho, advogado (OAB/MA 19623) e corretor de imóveis (CRECI/MA 2971). Neste guia, vou explicar passo a passo como fazer o inventário e vender um imóvel de herança em São Luís, com dicas para economizar tempo e evitar conflitos entre herdeiros.

📌 O que é inventário e por que você não pode ignorá-lo?

Inventário é o processo legal que transfere os bens do falecido para os nomes dos herdeiros. Sem ele, o imóvel continua no nome da pessoa falecida – você não consegue vender, nem financiar, nem regularizar a documentação. Além disso, atrasar o inventário gera multa (0,5% ao mês sobre o valor dos bens, limitada a 20%) e juros no ITCMD (imposto sobre herança).

Comigo, você tem um profissional que entende tanto do direito sucessório quanto do mercado imobiliário – atuo para resolver o inventário e, se desejar, já cuido da venda do imóvel.

⚖️ Inventário judicial x extrajudicial: qual escolher?

Existem duas modalidades. A escolha correta economiza meses e muito dinheiro.

Minha recomendação: Sempre que possível, opte pelo inventário extrajudicial. É mais rápido, mais barato e menos desgastante. Eu mesmo realizo inventários extrajudiciais em cartórios de São Luís.

📋 Documentos necessários para o inventário (imóveis em São Luís)

Separe esses documentos antes de me procurar – isso acelera todo o processo.

• ✅ Certidão de óbito do falecido (original).
• ✅ Documentos pessoais do falecido (RG, CPF, certidão de casamento).
• ✅ Documentos pessoais de todos os herdeiros (RG, CPF, comprovante de residência).
• ✅ Matrícula atualizada de cada imóvel (emitida há menos de 30 dias no Cartório de Registro de Imóveis).
• ✅ Certidão negativa de débitos de IPTU (Prefeitura de São Luís).
• ✅ Certidão negativa de débitos condominiais (se o imóvel está em condomínio).
• ✅ Certidão negativa de débitos fiscais do falecido (CND federal, estadual e municipal).
• ✅ Declaração de bens do falecido (última declaração de Imposto de Renda).
• ✅ Comprovante de pagamento do ITCMD (imposto sobre herança – calculo e emito a guia).

Se faltar algum documento, não se preocupe: eu ajudo a obtê-lo ou regularizar a pendência.

💰 ITCMD – imposto sobre herança no Maranhão

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é devido ao Estado do Maranhão. A alíquota é 4% sobre o valor venal dos bens (ou o valor declarado, o que for maior).

Quem paga? Os herdeiros, proporcionalmente à parte que cada um receber.

Prazo: 60 dias após a abertura do inventário (judicial) ou antes da lavratura da escritura (extrajudicial).

Consequência do atraso: Multa de 0,5% ao mês (até 20%) + juros Selic.

Eu calculo o ITCMD corretamente e emito as guias para pagamento – evito multas desnecessárias.

🏠 Venda de imóvel herdado: antes ou depois da partilha?

Essa é uma dúvida muito comum. Explico as duas possibilidades:

Venda antes da partilha (com todos os herdeiros concordando)

É possível vender o imóvel ainda durante o inventário, mas todos os herdeiros precisam concordar por escrito. O dinheiro da venda fica em uma conta judicial ou é rateado na hora, dependendo do acordo. A vantagem é que você não precisa esperar a partilha para receber o dinheiro.

Venda depois da partilha (cada herdeiro vende sua cota ou o imóvel inteiro)

Após a partilha, o imóvel já está no nome de cada herdeiro (ou em condomínio). Cada um pode vender sua parte livremente, mas encontrar comprador para fração é mais difícil. O ideal é que todos vendam juntos. A partilha dá mais segurança e autonomia.

Como eu posso ajudar: Sou corretor e advogado. Se você deseja vender o imóvel herdado, posso:

• Orientar a melhor estratégia (vender antes ou depois da partilha).
• Já incluir um comprador interessado durante o inventário.
• Fazer a regularização documental e a própria venda, tudo integrado.

📝 Passo a passo resumido do inventário (extrajudicial)

1. Reúno todos os documentos listados.
2. Calculo o ITCMD e emito as guias para pagamento.
3. Levo os documentos ao cartório de notas (tabelionato) e lavro a escritura pública de inventário e partilha.
4. Registro a escritura no Cartório de Registro de Imóveis (transferência dos imóveis para os herdeiros).
5. Se desejar vender, já coloco o imóvel à venda com as melhores oportunidades.

O prazo total, com documentação em ordem, é de 2 a 4 meses – muito mais rápido que o inventário judicial.

❓ Perguntas frequentes (FAQ) sobre inventário e venda de herança

1. Quanto custa um inventário extrajudicial em São Luís?
O custo inclui emolumentos do cartório (cerca de 2-3% do valor dos bens) + ITCMD (4%) + meus honorários (combinado previamente, com valor fixo ou percentual). Faço orçamento gratuito.

2. Posso vender meu quinhão (parte do imóvel) antes da partilha?
Tecnicamente, você só pode vender após a partilha, mas é possível fazer uma cessão de direitos hereditários (vender sua futura parte) com anuência dos demais herdeiros. É um contrato específico – recomendo fazer comigo.

3. O que é o “sobrepartilha”?
Quando um herdeiro vende sua cota para um terceiro antes da partilha formal, esse terceiro entra no lugar dele na partilha. É uma operação comum, mas exige cuidados jurídicos.

4. Como fica o ITCMD na venda do imóvel herdado?
O ITCMD é devido sobre a herança, não sobre a venda. Quem comprar o imóvel herdado não paga ITCMD, apenas o ITBI (2% em São Luís). Mas o herdeiro já deve ter pago o ITCMD antes.

5. E se houver litígio entre herdeiros?
Atuo como conciliador para evitar judicialização. Se não houver acordo, aí partimos para o inventário judicial, mas sempre tento resolver amigavelmente primeiro.

🚀 Conclusão: regularize a herança e evite dores de cabeça

Inventário não precisa ser um pesadelo. Com orientação correta e um profissional que entende de direito e de mercado imobiliário, você resolve tudo de forma rápida e econômica. Depois de partilhado, seu imóvel pode ser vendido com segurança – e eu estou aqui para fazer as duas coisas.

Quer resolver o inventário e, se desejar, vender o imóvel herdado? Me envie uma mensagem no WhatsApp com uma breve descrição da situação. Faço uma análise gratuita e orçamento sem compromisso.

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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.

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