Inventário de imóveis: passo a passo para herdeiros (extrajudicial x judicial)

Herança, prazos, custos, documentação necessária – guia completo para regularizar o imóvel de quem partiu. Advogado especialista explica.

Perder um ente querido é difícil. A burocracia do inventário não precisa ser mais um fardo. Se você é herdeiro de um imóvel e não sabe por onde começar, este guia é para você.

Evaldo Carvalho, advogado (OAB/MA 19623) com experiência em direito imobiliário e inventários, explica o passo a passo, os prazos, os custos e a documentação necessária. Você vai entender a diferença entre inventário extrajudicial (feito em cartório) e inventário judicial (na justiça), e como evitar a multa do ITCMD.

📌 Por que fazer o inventário do imóvel é essencial?

Sem o inventário, o imóvel continua no nome da pessoa falecida. Isso significa:

• Você não pode vender, doar nem financiar o imóvel.
• O imóvel pode ser penhorado por dívidas do espólio (do falecido).
• Herdeiros podem entrar em conflito por falta de partilha oficial.
• Incide multa de 0,5% ao mês sobre o valor dos bens (limitada a 20%) no ITCMD – imposto sobre herança – se o inventário não for aberto no prazo de 60 dias.

Regularizar o inventário é garantir o patrimônio da família e a tranquilidade de todos.

⚖️ Inventário extrajudicial (cartório) vs. inventário judicial – diferenças

A escolha entre um e outro depende da situação da família. Veja a comparação:

📋 Documentos necessários para o inventário (ambos os tipos)

Separe esta documentação básica. Quanto mais completa, mais ágil o processo.

• Certidão de óbito do falecido (atualizada).
• Documentos do falecido: RG, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento (se casado).
• Documentos de todos os herdeiros: RG, CPF, comprovante de residência, certidão de nascimento (se filhos) ou casamento.
• Matrícula atualizada do imóvel (emitida há menos de 30 dias no Cartório de Registro de Imóveis).
• Certidão negativa de débitos do imóvel (IPTU, condomínio, água, luz).
• Certidões negativas fiscais do falecido (Receita Federal – CND, e Fazenda Estadual).
• Declaração de bens (se houver outros bens além do imóvel).
• No caso de inventário extrajudicial: minuta de escritura de inventário e partilha (o advogado prepara).

Importante: O cartório ou o juiz podem exigir documentos adicionais, como comprovante de pagamento do ITCMD (imposto sobre herança).

💰 Quanto custa o inventário? (valores estimados para São Luís – MA)

Os custos variam conforme o valor do imóvel e o tipo de inventário. Incluem:

• ITCMD (imposto sobre herança): Alíquota de 2% a 8% sobre o valor do imóvel (no Maranhão, 2% para herdeiros diretos).
• Emolumentos cartorários: Taxas do cartório (extrajudicial) ou custas judiciais (judicial). Em média R$ 500 a R$ 1.500.
• Honorários advocatícios: Combinados com o advogado. Costumam variar entre R$ 2.000 e R$ 6.000 (ou percentual de 5% a 10% sobre o valor do imóvel, especialmente em inventários judiciais).

No inventário extrajudicial, os honorários tendem a ser menores porque o processo é mais simples. No judicial, podem ser mais altos devido à complexidade e ao tempo.

📝 Passo a passo prático do inventário (extrajudicial)

Se você se encaixa no inventário em cartório, siga este roteiro:

1. Contrate um advogado especializado em direito das sucessões. Ele orientará sobre a documentação e preparará a minuta da escritura.
2. Reúna todos os documentos listados acima. Peça certidões atualizadas (matrícula do imóvel, óbito, etc.).
3. Obtenha as certidões negativas de débitos fiscais do falecido (Receita Federal e Fazenda Estadual). Sem elas, o cartório não lavra a escritura.
4. Calcule e pague o ITCMD. A guia é emitida pela Secretaria da Fazenda do Maranhão. O pagamento deve ser feito antes da escritura.
5. Vá ao cartório de notas com o advogado e todos os herdeiros. Levarão os documentos originais e cópias.
6. Assinem a escritura pública de inventário e partilha. Nela, os herdeiros dividem o imóvel (se houver mais de um) ou definem quem fica com o bem.
7. Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Só assim o imóvel passa para o nome dos herdeiros.

Pronto! Agora o imóvel está regularizado e pode ser vendido, financiado ou usado como garantia.

❓ Perguntas frequentes sobre inventário de imóveis

1. Tenho irmãos que moram fora. Como fazemos o inventário?
É possível fazer inventário extrajudicial com procuração pública. Cada irmão pode outorgar procuração para um deles representá-los no cartório. O advogado cuida dessa parte.

2. E se um herdeiro não quiser assinar?
Aí o inventário terá que ser judicial, pois há conflito. O juiz decidirá a partilha. O prazo será maior e os custos, maiores.

3. O imóvel tem dívidas (IPTU, condomínio). O que fazer?
As dívidas do imóvel devem ser pagas antes da partilha, ou os herdeiros podem concordar em rateá-las. O cartório não registrará a escritura se houver débitos registrados em matrícula.

4. Posso vender o imóvel antes de fazer o inventário?
Não. Você não é proprietário legal até o inventário ser concluído e registrado. Qualquer venda seria nula.

5. O advogado pode fazer tudo sem eu ir ao cartório?
No inventário extrajudicial, os herdeiros maiores e capazes precisam comparecer ao cartório para assinar a escritura. Com procuração, é possível que apenas um representante vá.

6. Qual o prazo para pagar o ITCMD após a abertura do inventário?
No Maranhão, o ITCMD deve ser pago antes da lavratura da escritura (extrajudicial) ou dentro de 30 dias da decisão judicial (judicial). O não pagamento impede o registro.

🚀 Conclusão: não deixe a herança virar um problema

Inventário não precisa ser um bicho de sete cabeças. Com orientação profissional e a documentação certa, você resolve isso em poucos meses e evita multas, conflitos e a perda do bem.

Quer saber se o seu caso é de inventário extrajudicial ou judicial? Me envie uma mensagem pelo WhatsApp com os dados básicos: quem faleceu, quem são os herdeiros e se há testamento. Faço uma análise preliminar gratuita.

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Evaldo Carvalho – Advogado OAB/MA 19623 | Especialista em Direito Imobiliário e Sucessões
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.

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