Dicas do Corretor e Advogado: como comprar, vender e investir em imóveis sem sustos

Dicas práticas de um profissional que atua nas duas áreas: documentação, contratos, financiamento, regularização e muito mais. Evite golpes, economize dinheiro e realize negócios imobiliários com segurança.

Corretor de imóveis e advogado – essa combinação única me permite enxergar o mercado imobiliário por dois ângulos: o comercial e o jurídico. Ao longo de mais de uma década de atuação em São Luís, colecionei experiências e aprendi na prática o que dá certo e o que costuma dar errado.

Neste guia, reuni as principais dicas para compradores, vendedores, investidores e herdeiros. Use como um checklist antes de assinar qualquer contrato ou pagar qualquer sinal. E lembre-se: conhecimento é a melhor forma de proteção patrimonial.

🏠 Dica #1: Nunca pague sinal antes da due diligence

A pressa é inimiga da segurança. Muitos compradores perdem o sinal porque o vendedor desaparece ou o imóvel tem problemas judiciais. Antes de qualquer pagamento, exija a matrícula atualizada, certidões negativas e análise fiscal do vendedor. Se o vendedor pressionar, desconfie.

📄 Dica #2: Contrato de gaveta é cilada

Contrato particular sem registro não transfere a propriedade. Você só tem um direito pessoal contra o vendedor. Se ele vender para outro ou morrer, você perde. Só pague o valor total após o registro da escritura no cartório. Se o imóvel é de até 30 salários mínimos, o contrato pode ser registrado. Acima disso, escritura pública é obrigatória.

🏦 Dica #3: Financiamento – simule antes de procurar imóvel

Muitos compradores se apaixonam por um imóvel, assinam contrato, e depois descobrem que não conseguem financiamento. O resultado? Perdem o sinal. Simule seu financiamento no banco antes de assinar qualquer compromisso. Inclua cláusula resolutiva no contrato condicionando a compra à aprovação do crédito.

⚖️ Dica #4: Cláusula de arrependimento é sua amiga

O Código de Defesa do Consumidor garante o direito de arrependimento em até 7 dias para compras feitas fora do estabelecimento comercial (ex: pela internet). Mas em compras presenciais, não há esse direito automático. Insira no contrato uma cláusula de arrependimento com prazo e condições de restituição. Isso vale tanto para comprador quanto para vendedor.

🔑 Dica #5: Inquilino tem direito de preferência

Se você é inquilino e o proprietário decide vender o imóvel, você tem o direito de comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O proprietário deve te notificar por escrito, e você tem 30 dias para manifestar interesse. Se ele vender sem te notificar, você pode anular a venda ou pedir indenização.

📐 Dica #6: Terreno para construtora – regularize primeiro

Proprietários de terrenos: antes de procurar construtoras, regularize a documentação (matrícula limpa, zoneamento aprovado) e faça um laudo de viabilidade. Construtoras pagam muito mais por terrenos com potencial construtivo já comprovado e documentação impecável.

💰 Dica #7: ITBI é do comprador, mas o valor pode ser negociado

Em São Luís, a alíquota é 2% sobre o maior valor (preço negociado ou valor venal). Se o valor venal for muito alto, você pode pedir revisão na Prefeitura. Além disso, na compra de imóvel na planta, o ITBI incide apenas sobre o terreno – certifique-se de que a construtora destacou corretamente o valor.

📦 Dica #8: Vender imóvel usado? Tenha os documentos prontos

Se você quer vender rapidamente, tenha em mãos: matrícula atualizada, certidão negativa de IPTU, certidão condominial, certidões fiscais suas (CND federal e trabalhista) e documentos pessoais. Compradores e bancos pedem tudo isso. Com a documentação organizada, você transmite confiança e acelera a venda.

🏚️ Dica #9: Imóvel de herança – não venda antes do inventário

Se o imóvel está em nome de pessoa falecida, você não pode vendê-lo sem inventário. Qualquer contrato de venda antes da partilha é nulo. Primeiro, faça o inventário (extrajudicial é mais rápido). Depois, partilhe e só então venda sua cota. Eu ajudo em todo o processo.

🔍 Dica #10: Due diligence não é luxo, é necessidade

Comprar um imóvel sem verificar sua situação jurídica é como comprar um carro sem olhar o motor. Invista alguns milhares de reais em uma análise profissional. O custo da due diligence é mínimo perto do risco de perder dezenas de milhares em um negócio mal sucedido.

📋 Bônus: Checklist rápido do comprador consciente

Item	Já fez?
Simulou financiamento e tem carta de crédito aprovada?	⬜
Exigiu matrícula atualizada (menos de 30 dias)?	⬜
Verificou certidões negativas (IPTU, condomínio)?	⬜
Obteve certidões fiscais do vendedor (CND, trabalhista)?	⬜
Analisou contrato com advogado (ou me consultou)?	⬜
Separou dinheiro para ITBI e registro?	⬜
Incluiu cláusula de arrependimento no contrato?	⬜

❓ Por que as dicas de um corretor que também é advogado são diferentes?

✅ Visão comercial + jurídica: Entendo o negócio e a lei – você não precisa de dois profissionais.
✅ Experiência real: Já vi de tudo: contratos abusivos, penhoras ocultas, usucapião, inventários conflituosos. Sei onde o calo aperta.
✅ Atendimento integrado: Desde a busca do imóvel até o registro no cartório – tudo no mesmo lugar.
✅ Compromisso com a verdade: Não vou dizer que um imóvel é “bom negócio” se a documentação não permite. Minha prioridade é sua segurança.

🚀 Conclusão: informação é o melhor investimento

Aplique essas dicas em sua próxima negociação imobiliária. Se tiver dúvidas sobre algum passo específico, se um contrato parece suspeito, ou se a documentação do imóvel não está clara – me chame. Estou aqui para ajudar compradores, vendedores, investidores e herdeiros em São Luís e região.

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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.

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