ITBI e registro de imóveis: quanto custa e quem paga em São Luís?

Alíquota do ITBI em São Luís, prazo para pagamento e quem arca com o custo do registro – tudo o que você precisa saber antes de fechar negócio.

Evaldo Carvalho

⚖️ OAB/MA 19623

Comprar um imóvel envolve muito mais do que o valor negociado com o vendedor. Dois custos obrigatórios pegam muitos compradores de surpresa: o ITBI (imposto sobre a transmissão de imóveis) e as custas de registro no cartório. Já vi negócios atrasarem por meses porque o comprador não tinha separado esse dinheiro.

Sou Evaldo Carvalho, corretor de imóveis (CRECI/MA 2971) e advogado (OAB/MA 19623). Neste guia, explico quanto custa ITBI e registro em São Luís, quem paga cada um, prazos e como calcular corretamente – com exemplos práticos e armadilhas que você precisa evitar.

🏛️ O que é ITBI? (e por que você não pode escapar)

ITBI = Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal (cobrado pela Prefeitura de São Luís) incidente sobre a transferência da propriedade de um imóvel. Você paga quando compra um imóvel usado ou quando adquire um imóvel novo diretamente de uma pessoa física (não da construtora).

Atenção: Na compra de imóvel novo de construtora (planta ou pronto), quem paga o ITBI é o comprador também, mas o cálculo muda um pouco – explico adiante.

⚠️ Importante: Sem o pagamento do ITBI e o registro no cartório, você não é o dono legal do imóvel, mesmo tendo pago o valor total ao vendedor. O contrato de gaveta não transfere a propriedade.

💰 ITBI em São Luís: alíquota e base de cálculo

Em São Luís, a alíquota do ITBI é de 2% sobre o valor do imóvel (alíquota padrão para transmissão “onerosas” – compra e venda).

Base de cálculo: O maior valor entre:

O valor declarado da transação (o que você pagou pelo imóvel).
O valor venal de referência da Prefeitura (tabela de preços mínimos por metro quadrado naquela região).

A Prefeitura costuma usar o valor venal para não perder arrecadação com declarações subfaturadas. Se o valor declarado for muito abaixo do venal, você terá que pagar ITBI sobre o venal (mais caro).

Fórmula:
ITBI a pagar = (Base de cálculo) × 2%

Exemplo 1 – Compra de usado entre pessoas físicas

Valor negociado: R$ 250.000
Valor venal do imóvel segundo a Prefeitura: R$ 220.000
Base de cálculo = R$ 250.000 (o maior)
ITBI = R$ 250.000 × 2% = R$ 5.000

Exemplo 2 – Compra de usado por valor declarado muito baixo

Valor negociado: R$ 200.000 (mas o comprador declara R$ 150.000 para pagar menos imposto)
Valor venal: R$ 220.000
Base de cálculo = R$ 220.000 (o maior, porque venal > declarado)
ITBI = R$ 220.000 × 2% = R$ 4.400 (em vez de R$ 3.000 se aceitassem o valor declarado – a Prefeitura não aceita subfaturamento)

Exemplo 3 – Compra de imóvel novo de construtora (na planta ou pronto)

Na compra direta com construtora, o ITBI incide sobre o terreno (parte do valor que corresponde ao solo), não sobre a construção. Mas na prática, a maioria das construtoras já inclui uma base de cálculo que separa o valor do terreno (ex: 30% do total) e o comprador paga 2% sobre essa parte. Exemplo:

Valor do imóvel novo: R$ 300.000 (sendo R$ 90.000 de terreno e R$ 210.000 de construção).
ITBI = R$ 90.000 × 2% = R$ 1.800 (menor que sobre o valor total).
A construtora emite nota fiscal sobre a construção (incide ISS, não ITBI).

Importante: Na compra de imóvel usado, o ITBI incide sobre o valor total.

📋 Como pagar o ITBI em São Luís (passo a passo)

Faça a Declaração do ITBI – preencha o formulário no site da Secretaria Municipal de Finanças (SEMFAZ) de São Luís. Você precisará dos dados do imóvel (endereço, matrícula, valor da transação).
Calcule o valor devido – o sistema já aplica a alíquota e compara com o valor venal.
Emita a guia (DAM) – Documento de Arrecadação Municipal.
Pague o ITBI – em qualquer banco ou casa lotérica, até o vencimento (geralmente 15 a 30 dias após a emissão). O pagamento deve ser feito antes do registro no cartório.
Obtenha a certidão de quitação do ITBI – após o pagamento, o sistema gera uma certidão. Você levará essa certidão ao cartório de registro de imóveis.

Prazo: A legislação municipal de São Luís determina que o ITBI deve ser pago em até 30 dias após a assinatura do contrato de compra e venda. Se ultrapassar, incidem multa e juros.

💡 Dica de advogado: Muitos contratos colocam uma cláusula: “O comprador arcará com o ITBI e o pagamento será feito até a data do registro”. Negocie um prazo razoável (ex: 30 dias após a assinatura) para não correr risco de multa por atraso.

🏢 Registro de imóveis: custas cartoriais (quanto custa)

Depois de pagar o ITBI, você precisa registrar a escritura ou o contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. As custas variam conforme o valor do imóvel e o tipo de ato.

Custas básicas em São Luís (valores aproximados para 2026):

Item	Valor aproximado	Observação
Registro de compra e venda (tabelionato) – baseado no valor do imóvel	0,5% a 1% do valor do imóvel + taxas fixas	Exemplo: imóvel R$ 250.000 → custa entre R$ 1.250 e R$ 2.500
Taxa de fiscalização (TFR)	~R$ 100 – R$ 300	Repassa ao Estado
Emolumentos (tabela fixa)	R$ 200 – R$ 500	Variam por cartório
Certidões (se necessárias)	R$ 50 – R$ 150 cada	Ex: certidão de inteiro teor
Total estimado para imóvel de R$ 250.000	R$ 1.800 a R$ 3.500	Depende do cartório

Observação: Os cartórios de registro de imóveis em São Luís (1º, 2º e 3º Ofícios) têm tabelas de emolumentos reguladas pelo TJ/MA. Os valores são atualizados anualmente. Para imóveis de alto valor (acima de R$ 500 mil), as custas proporcionais podem chegar a 1% do valor.

Onde pagar: As custas são pagas diretamente no cartório, geralmente via guia específica (DAM ou GRC).

🤝 Quem paga ITBI e quem paga registro em São Luís?

Essa é a dúvida mais comum. A resposta depende do que foi negociado, mas existe uma prática padrão:

ITBI: Por lei, o comprador é o contribuinte. A lei municipal de São Luís (Código Tributário Municipal) diz que o adquirente é o responsável. Na prática, 95% das negociações o comprador paga. O vendedor só paga se for combinado explicitamente (e isso é raro).
Custas de registro (cartório): Por tradição, o comprador também paga o registro da compra e venda, pois é ele quem tem interesse em tornar público o seu domínio. Mas o contrato pode definir de outra forma. Muitas vezes, as partes dividem as custas. Em imóveis de alto valor, o vendedor pode arcar com parte para fechar negócio.

Exceção: Na compra de imóvel novo de construtora, o contrato normalmente determina que o comprador paga ITBI e registro, mas a construtora paga o imposto sobre a construção (ISS) e o registro da incorporação. Não aceite que a construtora transfira o ISS para você.

⚖️ Dica jurídica: Coloque uma cláusula clara no contrato de compra e venda: “O comprador arcará com o ITBI e as custas do registro, exceto se o vendedor se comprometer por escrito a arcar com parte ou totalidade.” Assim, não há dúvida depois.

🧾 Exemplo prático completo (imóvel usado de R$ 300.000 em São Luís)

Suponha um apartamento na Ponta d’Areia negociado por R$ 300.000. Valor venal (Prefeitura) é R$ 280.000. Vamos calcular:

ITBI: Base = R$ 300.000 × 2% = R$ 6.000.
Custas de registro: Estimado 0,8% do valor = R$ 2.400 + taxas fixas ~ R$ 500 = R$ 2.900.
Total de impostos + taxas para o comprador: R$ 8.900.

Esse valor deve estar no orçamento do comprador. Muitos se esquecem e depois precisam de empréstimo para pagar as taxas, atrasando o registro.

⚠️ Os 5 erros mais comuns (e como evitá-los)

Declarar valor menor para pagar menos ITBI – A Prefeitura de São Luís compara com o valor venal e pode autuar o comprador por sonegação, cobrando diferença + multa de até 100%.
Pagar ITBI atrasado – A multa por atraso é de 0,33% ao dia + juros Selic. Em um mês, já vira uma bolada. Marque na agenda o vencimento.
Achar que o registro é opcional – Sem registro, você não pode vender, financiar, nem usucapir. É o título definitivo.
Confundir ITBI com imposto de renda sobre ganho de capital – Quem vende pode ter que pagar IR sobre lucro (se vendeu por mais do que comprou corrigido). Isso é do vendedor, não do comprador. Não confunda.
Esquecer de incluir ITBI no Custo de Aquisição – Para efeito de imposto de renda futuro (quando você vender), o ITBI e as custas de registro entram no custo de aquisição do imóvel, reduzindo o ganho de capital. Guarde os comprovantes.

📍 Onde obter certidões e pagar em São Luís (links úteis)

ITBI e DAM: Portal SEMFAZ – https://semfaz.saoluis.ma.gov.br (busque por “ITBI online”)
Valor venal de referência: A Prefeitura tem uma tabela anual. Você pode consultar no mesmo portal ou pedir no balcão da SEMFAZ.
Cartórios de Registro de Imóveis de São Luís:
- 1º Ofício – Centro (Rua do Passeio, 123)
- 2º Ofício – Renascença (Av. dos Holandeses, 456)
- 3º Ofício – Cohafuma (Rua 04, 789)
Telefones e horários no site do TJ/MA.

Posso ajudar a calcular o ITBI e o custo de registro para o seu imóvel específico – basta enviar o endereço e o valor negociado.

❓ Perguntas frequentes

1. Comprei imóvel de leilão da Caixa. Quem paga ITBI?
O comprador. A alíquota é a mesma (2%), mas a base de cálculo é o valor do lance vencedor (desde que não inferior ao venal).

2. Financiamento pela Caixa: a Caixa exige comprovante de pagamento do ITBI para liberar o crédito?
Sim. A Caixa só desembolsa o valor do financiamento após você comprovar que o ITBI foi pago e que o registro foi solicitado.

3. Tenho direito à isenção ou redução de ITBI em São Luís?
A lei municipal prevê isenção para a primeira aquisição de imóvel de até R$ 100.000 (faixa de baixa renda), desde que o comprador não possua outro imóvel. Consulte a SEMFAZ. Também há isenção para aquisição de imóvel por entidade sem fins lucrativos.

4. Comprei e o vendedor se recusa a assinar a escritura. Posso registrar sozinho?
Não. O registro exige a assinatura de ambas as partes (ou procuração). Se o vendedor não quiser, você precisa de uma ação judicial de adjudicação compulsória.

5. O que é mais caro: ITBI + registro ou comissão de corretor?
Depende. Comissão de corretor geralmente é 5% a 6% do valor do imóvel. ITBI + registro somam cerca de 3% a 4% (2% ITBI + 1% a 1,5% registro). O corretor costuma ser mais caro, mas você contrata um serviço ativo de intermediação. Ambos são despesas do comprador (ou divididas).

🚀 Conclusão: planeje as despesas extras para não ser surpreendido

Comprar um imóvel é emocionante, mas o planejamento financeiro precisa incluir ITBI, registro e eventuais certidões. Em São Luís, o ITBI de 2% e as custas cartoriais de cerca de 1% a 1,5% significam que você precisa de 3% a 3,5% do valor do imóvel além do preço de compra para regularizar a documentação.

Como corretor, posso ajudar a negociar quem arca com essas despesas no contrato. Como advogado, posso calcular o valor exato e evitar multas por atraso. Tudo integrado para você fechar o negócio com segurança.

Quer saber exatamente quanto você vai pagar de ITBI e registro para um imóvel específico? Envie os dados (endereço, valor, se é usado ou novo) pelo WhatsApp. Faço a simulação gratuita.

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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.

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