Regularização de imóveis: orientação sobre matrícula, escritura, ITBI, inventário
Matrícula desatualizada, escritura não registrada, ITBI não pago, inventário pendente – resolva de uma vez e evite surpresas. Guia completo do corretor e advogado Evaldo Carvalho.
Você comprou um imóvel, mas a matrícula ainda está no nome do antigo dono? A escritura não foi registrada? O ITBI não foi pago? O imóve é de herança e nada foi inventariado? Essas situações são mais comuns do que parece – e se não resolvidas, podem impedir venda, financiamento, e até gerar perda do bem.
Sou Evaldo Carvalho, advogado (OAB/MA 19623) e corretor de imóveis (CRECI/MA 2971). Neste guia, explico passo a passo como regularizar seu imóvel, abordando matrícula, escritura, ITBI e inventário. Sem surpresas, sem burocracia desnecessária.
📌 Por que a regularização documental é essencial?
Um imóvel irregular é um imóvel incomercializável. Você não consegue vender, doar, financiar nem usar como garantia. Além disso, pode estar sujeito a:
- Perda do bem por usucapião de terceiros.
- Penhoras de dívidas do antigo proprietário.
- Multas e juros por ITBI atrasado.
- Impossibilidade de obter financiamento.
Regularizar é investir na segurança e no valor do seu patrimônio.
📄 1. Matrícula do imóvel – o que é e como regularizar
A matrícula é o documento que contém toda a vida jurídica do imóvel: proprietário, ônus (penhora, hipoteca), ações judiciais, averbações de construção. Sem matrícula atualizada, você não é o dono de fato.
Sinais de matrícula irregular:
- Matrícula em nome de pessoa falecida (sem inventário).
- Matrícula com averbação de penhora ou hipoteca já quitada.
- Matrícula sem averbação de construção realizada.
- Contrato de gaveta sem registro.
Como regularizar:
- Se o imóvel foi comprado mas não registrado: Ajuizar ação de adjudicação compulsória (se o vendedor se recusa a dar a escritura) ou fazer usucapião (se a posse é antiga).
- Se a matrícula tem ônus antigos: Solicitar averbação de cancelamento no cartório (com documentos comprobatórios).
- Se houve construção não averbada: Levar projeto aprovado e habite-se ao cartório para averbar.
✍️ 2. Escritura pública – por que é necessária e como regularizar
Imóveis acima de 30 salários mínimos (hoje cerca de R$ 43.000) exigem escritura pública lavrada em cartório de notas. Contratos particulares (“contratos de gaveta”) não transferem a propriedade – apenas dão direito à posse.
Como regularizar a escritura:
- Se você tem contrato de gaveta e o vendedor se recusa a lavrar escritura: ação de adjudicação compulsória.
- Se o imóvel foi adquirido em leilão judicial: a carta de arrematação já serve como título, mas recomendamos registrar também.
- Se você construiu em terreno próprio e nunca fez a escritura: faça a escritura diretamente no cartório, apresentando matrícula, IPTU, projeto aprovado e habite-se.
💰 3. ITBI não pago – riscos e como resolver
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é devido ao município (em São Luís, alíquota de 2%). O comprador é o responsável, e o pagamento deve ocorrer em até 30 dias da assinatura do contrato ou escritura.
O que acontece se o ITBI não for pago?
- O cartório não registra a escritura – você não vira dono.
- Multa de mora (0,33% ao dia, limitada a 20%) + juros Selic sobre o valor do imposto.
- Possibilidade de execução fiscal pela Prefeitura, com penhora de bens.
Como regularizar: Basta emitir a guia de ITBI (DAM) no site da Prefeitura de São Luís, pagar com os acréscimos, e apresentar a quitação ao cartório. Se o atraso for antigo, é possível negociar parcelamento.
⚖️ 4. Inventário pendente – regularize a herança
Se o imóvel está em nome de pessoa falecida, você só poderá vender ou transferir após o inventário. Sem inventário, o imóvel pertence ao espólio – e nenhuma transação é válida.
Tipos de inventário:
- Inventário extrajudicial (cartório): quando todos herdeiros são maiores, capazes e concordam. Prazo: 2 a 4 meses.
- Inventário judicial: obrigatório se há testamento, herdeiros menores ou conflito. Prazo: 12 a 24 meses.
Documentos básicos para inventário: certidão de óbito, documentos do falecido e dos herdeiros, matrícula do imóvel, certidões negativas de débitos, declaração de bens.
📋 Checklist de regularização (o que você precisa ter em dia)
| Item | Situação ideal | O que fazer se não tiver |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Emitida há menos de 30 dias, sem ônus | Solicitar no cartório; se houver penhora, quitar ou parcelar |
| Escritura registrada | Registrada no cartório de registro de imóveis | Lavrar escritura no tabelionato e registrar |
| ITBI quitado | Guia de pagamento anexada à escritura | Emitir DAM, pagar com multa (se atrasado) |
| IPTU em dia | Certidão negativa de débitos | Negociar parcelamento na prefeitura |
| Habite-se (se construiu) | Averbação na matrícula | Regularizar projeto na SEMURB e obter habite-se |
| Inventário concluído | Imóvel no nome dos herdeiros | Abrir inventário (judicial ou extrajudicial) |
📍 Como regularizar em São Luís – onde procurar
- Matrícula e registro: Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição (1º, 2º ou 3º Ofício). Consulte o site do TJ/MA.
- ITBI: Site da SEMFAZ (Prefeitura de São Luís) – emissão de DAM e pagamento em banco.
- Inventário extrajudicial: Cartório de Notas (tabelionato) de sua preferência.
- Habite-se: Secretaria Municipal de Urbanismo (SEMURB).
Se precisar de ajuda para localizar ou solicitar qualquer documento, entre em contato – eu oriento sem compromisso.
❓ Perguntas frequentes sobre regularização
1. Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Depende da pendência: matrícula desatualizada leva dias; inventário extrajudicial leva 2 a 4 meses; ação de usucapião pode levar 1 a 2 anos. Com orientação correta, reduzimos prazos.
2. Posso vender o imóvel antes de regularizar a documentação?
Não. Comprador não aceitará e o cartório não registrará a venda. A regularização é pré-requisito.
3. Quem paga a regularização?
Depende: ITBI é do comprador; IPTU atrasado é do proprietário atual; custas de inventário são dos herdeiros. Eu esclareço no seu caso específico.
4. E se eu não tiver recursos para pagar o ITBI atrasado?
A Prefeitura de São Luís permite parcelamento. Posso orientar sobre o melhor caminho.
5. Vale a pena regularizar um imóvel que está no nome do meu avô falecido há 30 anos?
Sim. Sem regularização, você não é o dono. O inventário pode ser feito por usucapião familiar ou inventário positivo – há soluções. Consulte um advogado.
🚀 Conclusão: regularize seu imóvel e durma tranquilo
A regularização imobiliária pode parecer burocrática, mas com o profissional certo, ela é simples e evita dores de cabeça futuras. Seja matrícula desatualizada, escritura não registrada, ITBI pendente ou inventário atrasado – tenho experiência em resolver todos esses casos em São Luís.
Quer saber quais documentos do seu imóvel precisam de regularização? Me envie uma mensagem pelo WhatsApp com o endereço do imóvel (ou a matrícula, se tiver). Faço uma análise preliminar gratuita.
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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.
Leia também: ITBI e registro de imóveis: quanto custa e quem paga em São Luís? – guia completo sobre impostos e cartório.