Contrato de locação residencial: 7 cláusulas que locatário e locador devem exigir

Proteja seus direitos ao alugar um imóvel. Veja quais cláusulas evitar e quais são obrigatórias para um contrato justo e seguro.

Alugar um imóvel é uma solução prática para muitas famílias, mas um contrato mal redigido pode gerar dores de cabeça tanto para o locatário (inquilino) quanto para o locador (proprietário). Já atendi casos de inquilinos que perderam o valor da caução por cláusulas abusivas, e proprietários que ficaram meses sem receber aluguel porque o contrato não previa garantia suficiente.

Neste guia, listo as 7 cláusulas essenciais que todo contrato de locação residencial deve ter – e também o que evitar. O objetivo é ajudar você a alugar com segurança, seja como inquilino ou como proprietário.

1. Qualificação completa das partes

Parece básico, mas é o ponto mais negligenciado. O contrato deve conter nome completo, RG, CPF, estado civil, profissão e endereço de locatário e locador. Se houver fiador, os mesmos dados dele. Sem isso, fica difícil cobrar judicialmente.

O que evitar: apelidos, nomes abreviados ou falta de documentos.

2. Prazo de vigência e possibilidade de renovação

O prazo mínimo legal é de 30 meses (Lei do Inquilinato, art. 46). Contratos com prazo inferior podem ser prorrogáveis por tempo indeterminado, o que dá mais segurança ao inquilino, mas menos previsibilidade ao locador.

Cláusula recomendada: “O presente contrato terá prazo de 30 meses, podendo ser rescindido sem multa após 12 meses, mediante aviso prévio de 30 dias.”

3. Valor do aluguel, reajuste e encargos

Defina claramente o valor mensal, a data de vencimento e o índice de reajuste (ex: IPCA, IGP-M). Hoje o IPCA é o mais justo para ambas as partes. Especifique também quem paga IPTU, condomínio, água, luz e gás.

O que evitar: reajuste acima do índice oficial ou cláusula que transfira o IPTU ao inquilino (isso é vedado pela lei, salvo em contratos comerciais).

4. Garantia locatícia (caução, fiador, seguro fiança)

A lei permite três modalidades: caução (até 3 aluguéis), fiador (pessoa com imóvel próprio na mesma comarca) ou seguro fiança. A escolha é do locador, mas o inquilino tem direito de optar pela que lhe for mais favorável.

Cláusula recomendada: indicar qual garantia foi escolhida, o valor e como será devolvida ao final (no caso da caução, corrigida).

5. Multas e encargos moratórios

Contrato deve prever multa para rescisão antecipada (geralmente 3 meses de aluguel, proporcional ao tempo restante) e juros de mora (1% ao mês) mais correção monetária para aluguéis em atraso. Sem essas cláusulas, a cobrança judicial fica prejudicada.

O que evitar: multa acima de 3 meses de aluguel (prática abusiva) ou cobrança de juros superior a 1% ao mês.

6. Obras e reparos – responsabilidade de cada parte

Por lei, obras estruturais (telhado, paredes mestras, instalações hidráulicas) são do locador. Pequenos reparos (trocas de lâmpadas, desentupimentos, manutenção de eletrodomésticos) são do inquilino. O contrato deve deixar isso claro.

Cláusula recomendada: “O locador responde por obras estruturais, o locatário por pequenos reparos, conforme art. 23 da Lei do Inquilinato.”

7. Vistoria de entrada e saída (checklist do imóvel)

A falta de uma vistoria detalhada é a principal causa de disputas na devolução do imóvel. O contrato deve prever a realização de vistoria (com fotos, data e assinatura de ambos) no início e no final da locação.

O que evitar: contratos que não mencionam vistoria – o locador pode reter a caução alegando danos não comprovados.

✅ Checklist resumido (para imprimir)

• ☐ Nomes completos e documentos de todos os envolvidos.
• ☐ Prazo de 30 meses e regras de rescisão antecipada.
• ☐ Valor, data de vencimento e índice de reajuste (IPCA).
• ☐ Garantia escolhida (caução, fiador ou seguro).
• ☐ Multa de rescisão (até 3 meses) e juros de mora (1%).
• ☐ Quem paga IPTU, condomínio e contas de consumo.
• ☐ Responsabilidade por obras e reparos.
• ☐ Vistoria de entrada e saída com fotos.
• ☐ Local, data e assinaturas de ambos.

Perguntas frequentes sobre locação residencial

1. O inquilino pode ser obrigado a pagar o IPTU?
Não, a Lei do Inquilinato (art. 22) veda expressamente essa transferência em contratos residenciais. O IPTU é do proprietário.

2. O fiador pode desistir a qualquer momento?
Pode pedir substituição, mas continua responsável até que um novo fiador seja aceito pelo locador.

3. O que fazer se o locador se recusar a devolver a caução?
O inquilino pode cobrar judicialmente, mas é mais seguro já ter fotos da vistoria de saída. A cláusula de devolução da caução em até 30 dias é essencial.

4. Preciso de advogado para assinar um contrato de aluguel?
Não é obrigatório, mas recomendado, especialmente quando há fiador ou valores altos. Um advogado identifica cláusulas abusivas e evita surpresas.

Conversar evita erros

Cada imóvel e cada negociação têm peculiaridades. Se você tem dúvidas sobre o contrato de locação que vai assinar – ou se já está alugando e enfrenta problemas –, fique à vontade para conversar. Meu WhatsApp está aberto para isso.

📲 Dúvidas sobre contrato de aluguel?
Entre em contato pelo WhatsApp: (98) 98604-8289

Evaldo Carvalho – Advogado OAB/MA 19623 | CRECI/MA 2971 (corretor de imóveis)
Atendimento em São Luís e região metropolitana. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença.

Leia também: Compra e venda de imóvel: passo a passo jurídico para não cair em armadilhas