📄 Documentos e Impostos: guia completo para comprar e vender imóveis em São Luís
Matrícula, ITBI, certidões negativas, registro em cartório, IPTU, CND e muito mais: tudo o que você precisa saber sobre a papelada e os tributos da sua transação imobiliária em São Luís.
Comprar ou vender um imóvel envolve muito mais do que apertar as mãos e assinar um contrato. A papelada e os impostos são, para muitos, a parte mais intimidadora do processo. Mas eles não precisam ser um bicho de sete cabeças.
Sou Evaldo Carvalho, corretor de imóveis (CRECI/MA 2971) e advogado (OAB/MA 19623). Neste guia, reuni todos os documentos e impostos essenciais que você precisa conhecer – seja comprador, vendedor ou investidor. Use esta página como um índice: cada tópico explica o básico e aponta para posts mais detalhados.
📌 Índice rápido (clique e navegue)
- 📄 Matrícula do imóvel
- 📄 Certidões negativas (IPTU, condomínio, fiscais)
- 💰 ITBI – Imposto do comprador
- 🏢 Registro de imóveis (custas cartoriais)
- 🏠 IPTU – Imposto do proprietário
- 📑 Certidão fiscal do vendedor (CND, trabalhista)
- ✍️ Escritura pública vs contrato de gaveta
- ✅ Habite-se e certidão de construção
- ❓ Perguntas frequentes
📄 Matrícula do imóvel – o documento mais importante
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Ela contém toda a vida jurídica do bem: proprietário, penhoras, hipotecas, ações judiciais, usucapião, averbações de construção, etc.
Por que é essencial: Sem matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias), nenhum negócio seguro acontece. Tanto comprador quanto vendedor devem exigi-la.
Onde obter em São Luís: Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição (1º, 2º ou 3º Ofício).
📖 Leia mais: Documentos essenciais para comprar um imóvel sem cair em cilada (inclui checklist da matrícula).
📄 Certidões negativas: IPTU, condomínio e débitos fiscais
Comprovam que o imóvel e o proprietário não têm dívidas pendentes.
- Certidão negativa de IPTU: Emitida pela Prefeitura de São Luís (SEMFAZ).
- Certidão negativa de débitos condominiais: Fornecida pelo síndico ou administradora.
- Certidão conjunta da Receita Federal e PGFN (CND federal): Comprova regularidade fiscal do vendedor.
- Certidão de débitos trabalhistas: Evita surpresas com execuções trabalhistas contra o vendedor.
📖 Leia mais: Documentos essenciais para quem quer vender o imóvel sem dor de cabeça – checklist completa do vendedor.
💰 ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (do comprador)
ITBI é um imposto municipal pago pelo comprador (por lei) na aquisição de imóvel usado ou de pessoa física. Em São Luís, a alíquota é de 2% sobre o maior valor entre o preço negociado e o valor venal da Prefeitura.
Exemplo: Imóvel de R$ 250.000 → ITBI = R$ 5.000.
📖 Leia mais: ITBI e registro de imóveis: quanto custa e quem paga em São Luís? – com cálculo passo a passo e onde pagar.
🏢 Registro de imóveis – as custas cartoriais
Depois de pago o ITBI, a compra e venda precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para transferir a propriedade. As custas variam de 0,5% a 1,5% do valor do imóvel, mais taxas fixas (emolumentos, TFR).
Total estimado para imóvel de R$ 280.000: R$ 1.800 a R$ 3.500.
📖 Leia mais: ITBI e registro de imóveis: quanto custa e quem paga em São Luís? – detalhe das custas cartoriais.
🏠 IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano (do proprietário)
O IPTU é um tributo anual municipal devido pelo proprietário do imóvel. Na compra e venda, o comprador deve exigir a certidão negativa de débitos de IPTU. Se houver dívidas, o vendedor precisa quitá-las antes ou negociar.
📖 Leia mais: Documentos essenciais para comprar um imóvel sem cair em cilada – seção sobre IPTU.
📑 Certidão fiscal do vendedor (CND, trabalhista, estadual)
Muita gente desconhece, mas dívidas pessoais do vendedor podem penhorar o imóvel mesmo depois da venda se o registro não for feito rapidamente. Por isso, compradores exigem certidões negativas do vendedor:
- CND federal (Receita + PGFN)
- Certidão de débitos trabalhistas (TST)
- Certidão de débitos estaduais (SEFAZ/MA) – se for empresa
📖 Leia mais: Documentos essenciais para quem quer vender o imóvel sem dor de cabeça – seção de certidões fiscais.
✍️ Escritura pública vs contrato de gaveta
Imóveis acima de 30 salários mínimos (hoje cerca de R$ 43.000) exigem escritura pública lavrada em cartório de notas. Abaixo disso, contrato particular pode ser registrado. O contrato de gaveta (sem registro) não transfere a propriedade – só um título pessoal. Evite.
📖 Leia mais: Contrato de compra e venda: 5 cláusulas que você não pode ignorar – dicas para redigir um bom contrato.
✅ Habite-se e certidão de conclusão de obra
Para imóveis novos ou que passaram por reformas estruturais (acréscimo de área, construção de piscina, fechamento de varanda), é obrigatório ter o habite-se ou certidão de conclusão da Prefeitura. Sem isso, o comprador pode ter dificuldades para financiar ou registrar o imóvel.
📖 Leia mais: Documentos essenciais para quem quer vender o imóvel sem dor de cabeça – tópico sobre habite-se.
📋 Tabela resumo: documentos e impostos (para comprador e vendedor)
| Documento/Imposto | Responsável | Onde obter/pagar (São Luís) | Post relacionado |
|---|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Vendedor | Cartório de Registro de Imóveis | Documentos essenciais para comprar… |
| Certidão negativa IPTU | Vendedor | Portal SEMFAZ | Documentos essenciais para comprar… |
| Certidão negativa condomínio | Vendedor | Síndico/administradora | Documentos essenciais para vender… |
| CND federal (vendedor) | Vendedor | e-CAC (Receita Federal) | Documentos essenciais para vender… |
| Certidão trabalhista (vendedor) | Vendedor | Portal TST | Documentos essenciais para vender… |
| ITBI | Comprador | SEMFAZ (DAM) | ITBI e registro de imóveis: quanto custa… |
| Registro (custas cartoriais) | Comprador (por tradição) | Cartório de Registro de Imóveis | ITBI e registro de imóveis… |
| Habite-se | Vendedor (se aplicável) | SEMURB | Documentos essenciais para vender… |
❓ Perguntas frequentes sobre documentos e impostos
1. Posso perder o imóvel se o vendedor tiver dívidas trabalhistas?
Sim, se o registro não for feito rapidamente. Por isso exija a certidão trabalhista do vendedor.
2. Quanto tempo vale uma certidão negativa de IPTU?
Geralmente 30 a 60 dias. Sempre emita próximo à data da assinatura do contrato.
3. Preciso de advogado para conferir os documentos?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um erro na matrícula ou um ônus não detectado pode custar caro.
4. O que é “valor venal” da Prefeitura?
É o valor mínimo que a Prefeitura atribui ao imóvel para cobrança de ITBI e IPTU. Se você declarar um preço muito abaixo, o ITBI incide sobre o venal.
5. Documento digital tem validade?
Sim, desde que autenticado pelo sistema oficial (ex: certidão online da Receita Federal tem código de verificação). Cartórios e bancos aceitam.
🚀 Conclusão: organize a papelada com antecedência
Documentos e impostos não são um bicho de sete cabeças, mas exigem atenção e planejamento. Use este guia como checklist: antes de anunciar ou assinar qualquer contrato, verifique se você tem todos os documentos listados na tabela acima.
Como corretor e advogado, ofereço um serviço completo de due diligence documental – analiso matrícula, certidões e contratos para que você não tenha surpresas. Faço isso para compradores, vendedores e investidores.
Quer que eu analise os documentos do seu imóvel gratuitamente? Envie a matrícula e as certidões que você já tem pelo WhatsApp. Responderei com um pré-diagnóstico sem compromisso.
📲 Enviar documentos para análise gratuita
Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | Advogado OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.
Tags deste post: matrícula do imóvel, certidão negativa, ITBI, IPTU, registro de imóveis, escritura pública, habite-se, certidão trabalhista, CND federal, contrato de compra e venda, due diligence imobiliária.